De voor- en nadelen voor elke partij opgesomd

Natuurlijk moet elke partij er een voordeel in zien, anders komen geen erfpachtcontracten tot stand en zou iedereen enkel maar vastgoed met de grond erbij willen kopen en verkopen.

Voor- en nadelen voor een grondeigenaar

Een grondeigenaar zoekt vaak een bouwheer die op z’n grond een project ontwikkelt. Na jaren van ontwikkelingswerk door die promotor, komt dan een bouwvergunning. Een grondeigenaar die z’n grond mee verkoopt, als grondaandeel bij de opstallen, hoopt hij dan winst te maken bij de verkoop van de grondaandelen aan de kopers van opstallen. Gezien een gemiddelde bouwaanvraag ongeveer 7 jaar duurt, en de verkoop 2 tot 3 jaar, kan hij in kleine 10 jaar al zijn winst realiseren bij verkoop van de grond.

Bij erfpacht is dat anders, daar houdt de grondeigenaar zijn grond, maar ontvangt hij in de tijd gespreide vergoedingen. Eerst van z’n eerste erfpachtnemer, later van nieuwe kopers. Het voordeel voor de grondeigenaar is het feit dat hij elk jaar opnieuw een (laag) inkomen heeft dat voorspelbaar is en waarmee hij z’n schulden beetje bij beetje kan afbetalen.

De grondeigenaar moet er natuurlijk ook verschillende nadelen bijnemen. Ten eerste moet hij véél langer wachten op centen in vergelijking tot een verkoop van de grond, waardoor hij natuurlijk niet terug geld beschikbaar heeft voor andere grondaankopen. Ten tweede is hij integraal belast op de erfpachtinkomsten, daar waar de erfpachtnemer fiscale aftrekbaarheid geniet van z’n betaalde canons. Als de grondeigenaar een natuurlijk persoon is, geldt er zelfs geen enkele kostenaftrek! Terwijl bijvoorbeeld huurinkomsten wel een kostenforfait tot 40% kennen. Een laatste, vaak onderschat nadeel, is dat de grondeigenaar ook financiële reserves moet aan te houden om indien aan de orde, na 99 jaar eventuele constructies in te kopen aan marktprijs, want vaak is dit een voorwaarde, wanneer geen hernieuwing mogelijk is.

Voor- en nadelen voor de erfpachtnemer 

Een erfpachtnemer heeft natuurlijk de veel lagere prijs bij z’n aankoop als voordeel. Hij moet minder uitgeven of lenen bij de aankoop zelf. Hij betaalt immers geen grote som voor z’n grondaandeel, maar jaarlijks slechts een canon. Ook heeft hij minder hoge registratierechten moeten betalen bij de notaris. In plaats van 12,5%, betaalde hij 2%. Lange tijd was dit zelfs maar 0,2%.

 Een ander voordeel is natuurlijk dat hij enkel maar canon betaalt voor de periode waar hij zelf eigenaar was van de opstallen. Hij kent het canon op voorhand en hij kan dus perfect berekenen wat het gebruik van de grond zal kosten. Investeert hij bijvoorbeeld maar met een investeringshorizon van 10 jaar in een onroerend goed, betaalt hij maar 10 keer een canon, en zo werden dure registratierechten die toch verloren zijn bij doorverkoop, vermeden.

 Heel belangrijk voor de erfpachtnemer is ook dat vaak de erfpachtvoorwaarden opleggen aan hemzelf en de andere erfpachtnemers in het gebouw, dat er een bepaalde bestemming gerespecteerd moet worden, aan een bepaald tempo gerenoveerd moet worden en bijvoorbeeld dat het gebouw ook als een geheel geëxploiteerd moet worden. Deze solide regels beschermen op de meest veilige manier de investeerder/erfpachtnemer in vastgoedprojecten. Vastgoedinvesteringen zijn namelijk lange termijninvesteringen. Erfpacht zorgt ervoor dat na 15 jaar het niet gedaan is met dat mooie vakantiepark, hotel, studentencomplex, kantoorgebouw,… maar dat blijvend geïnvesteerd wordt om hoge huurinkomsten mogelijk te maken. Mede-kopers die van plan zijn hun eigendom te laten verloederen, met een desastreuze impact op lange termijn, ook de eigendom van bonafide erfpachtnemer, worden zo geweerd uit het project. Zo behoudt het vastgoed op lange termijn haar waarde en evolueert het mee met de waardeontwikkeling van de markt.

 Nadeel is wel dat de erfpachtnemer de grond nooit bezit, ook al heeft men wel het vol genot ervan tijdens de duur van de erfpacht, omdat hij natuurlijk de grond ook nooit aangekocht heeft. Wil hij stoppen met erfpacht betalen na een periode, moet hij ofwel overeenkomen samen met z’n andere mede-eigenaars om de grond aan te kopen van de grondeigenaar, deze te betalen en de registratierechten van 12,5% erop te betalen, dan wel om de constructies zelf, samen met het erfpachtrecht te verkopen.

Voor- en nadelen voor de bouwheer of promotor bij projecten op erfpachtgrond

Ook voor de bouwheer, die bouwt op erfpachtgrond, zijn er voordelen. ZO hoeft de promotor enkel geld te stoppen in het ontwikkelingstraject en jarenlang de grondprijs dus niet te financieren. Gemiddeld duren bouwvergunningen voor kleinere projecten 7 jaar, voor grote bouwprojecten 10 tot 14 jaar. Dit is voor de bouwheer dus een flinke besparing gezien de grondeigenaar al die tijd de grond financiert.

Eens de verkoop start is het voor de bouwheer voordelig om op erfpachtgrond te bouwen, omdat de verkoopprijzen hierdoor flink lager komen te liggen. Dit spreekt een veel breder publiek aan en leidt daardoor tot een snellere verkoop.

Nadeel voor de promotor is dat hij niets kan verdienen aan de grond, of de erfpachtrechten op de grond. De bouwheer moet al het commerciële werk doen om te kunnen verdienen aan de verkoop van z’n constructies, terwijl de grondeigenaar zonder tussenkomst in het vermarkten van het project er erfpachtnemers bij krijgt.  Sommige promotoren laten de grondeigenaar wel betalen voor de aanbreng van de erfpachtnemers of zijn zelf eerst erfpachtnemer en dragen dan het erfpachtrecht over, waar eventueel wel een vergoeding voor gevraagd kan worden, maar dan hebben ze ook eerst het erfpachtrecht moeten aankopen.

Voor- en nadelen voor een uitbater bij uitbatingsvastgoed op erfpachtgrond

Op het eerste zicht zou men denken dat een uitbater van een exploitatieproject geen boodschap heeft aan wie de grond bezit. Toch vergeten we daarbij iets belangrijks. In de erfpachtvoorwaarden worden met de erfpachtnemers immers heel wat zaken overeenkomen in het belang van de uitbating. Denk aan de State of the Art-clause en de eenheid van exploitatie. Mocht de uitbater niet kunnen terugvallen op deze solide regels, dan wordt het al snel chaos. Een vakantiepark waar mensen wonen, of waar bepaalde chalets niet meer onderhouden worden, of waarbij niet geïnvesteerd wordt in de gemeenschappelijke ruimtes en buitenaanleg, of waar ieder zelf steeds goedkoper z’n eigen chalet in verhuurt,… een ideaal recept om professionele uitbaters na enkele maanden kwijt te spelen zodat de negatieve spiraal alleen sneller kronkelt. Professionele uitbaters willen dus strikte regels omtrent renovatie van de privatieven, willen één prijspolitiek, één marketingbenadering van de uitbating en een uniforme kwaliteitsbeleving kunnen geven aan hun klanten.

Nadelen voor de uitbater zijn er haast niet, er wordt van hem natuurlijk door de erfpachtnemers een hoge mate van transparantie verwacht, gezien men vaak de centrale uitbating van alle units aan hem toevertrouwd. Zo moet hij auditcomités toelaten en regelmatig communiceren met de investeerders.

Voor- en nadelen voor overheden bij private erfpachtprojecten

Voor steden en gemeenten zijn de voordelen wellicht het grootst. Het eerste grote voordeel situeert zich op een betere controle op de stedenbouwkundige bestemming. Vaak zijn de erfpachtvoorwaarden door de grondeigenaar bekend gemaakt aan de gemeente en is er contact tussen hen mochten er zich problemen voordoen met investeerders die de bestemming niet meer zouden respecteren. Soms kunnen gemeenten ook in de bouwtoelating al opnemen dat er bijvoorbeeld centraal beheer moet zijn, zoals dit bijvoorbeeld gebruikelijk is bij studentenkoten. Een gemeente kan natuurlijk altijd wel sanctioneren op basis van stedenbouwkundige inbreuken, maar de wetenschap dat de grondeigenaar ook, bij aanhoudend niet respecteren van de bestemming, de erfpachter zijn eigendom kan laten verkopen, waardoor deze persoon uit het project gezet wordt, maakt handhaving een stuk eenvoudiger.

 Een ander groot voordeel voor de lokale overheid is dat er bij projecten op erfpachtgrond duidelijke bepalingen zijn omtrent instandhouding, ook van het privatief. Doordat telkens geïnvesteerd wordt in het gebouw, blijven de huurders van een goede kwaliteit en vermijdt men de vorming van stadskankers en verloedering. Goede huurders, of het nu bewoners of toeristen zijn, brengen geld op voor een gemeente (toeristen- of verblijfstaks, gemeentelijke opcentiemen, …) en dan mogen we de onrechtstreekse effecten niet vergeten, de mensen die gebruik maken van het steeds goed in stand gehouden vastgoed geven ook geld uitgeven bij de lokale middenstand.

 Ook hogere overheden, zoals het Gewest of de Federale Overheid hebben baat bij erfpachtvoorwaarden die er toe leiden dat een solide, succesvolle uitbating neergezet kan worden in bijvoorbeeld vakantieparken, hotels, sociale projecten, projecten voor ouderen, studentengebouwen, publieke parkeergebouwen etc. De directe voordelen zijn de tewerkstelling, de maatschappelijke invulling, de BTW en de inkomstenbelasting die voor langere termijnen daar is, dan mocht chaos kunnen ontstaan in de uitbating door versnippering van de grond en het ontbreken van afdwingbare uitbatingsprincipes zoals centraal beheer, en state of the art-renovatie.