Kan ik een erfpacht makkelijk doorverkopen?

Er zijn geen redenen om aan te nemen dat dit niet zo zou zijn. De nieuwe koper treedt in de rechten en de plichten van de verkoper en wordt aldus de opvolgende erfpachtnemer van de grondeigenaar. De snelheid van doorverkoop hangt natuurlijk in grote mate af van hoe men vermarkt, hoeveel vraag er naar is, wat de vraagprijs is etc.

Vaak heeft de grondeigenaar modelteksten die beschikbaar gesteld worden van de erfpachtnemers zodat die eenvoudig een verkoopcontract kunnen sluiten met hun nieuwe koper. Sommige grondeigenaars bieden ook diensten aan dat zij zelf meezoeken naar een nieuwe erfpachtnemer. Uiteraard betaalt de erfpachtnemer bij het vinden van een koper een vergoeding maar hij kan ook zelf, of via een vastgoedmakelaar een koper vinden. Er zijn ook al vastgoedmakelaars gespecialiseerd in de verkoop van projecten op erfpachtgrond.

De verkoper beslist natuurlijk volledig zelf aan welke prijs hij z’n appartement op erfpachtgrond wil aanbieden.

 

Wat betekent het voorkooprecht in de praktijk?

Een grondeigenaar heeft wel een voorkooprecht. Dit betekent dat de verkoper (vaak bij monden van zijn notaris) moet vragen aan de grondeigenaar of hij wenst te kopen aan dezelfde voorwaarden als waartegen aan de nieuwe koper verkocht zou worden. Vaak is dit pro forma, zodat de grondeigenaar weet wie zijn nieuwe erfpachtnemer wordt. Grondeigenaars antwoorden doorgaans snel op aangeboden voorkooprechten door notarissen zodat dit in de praktijk niet tot vertragingen leidt. Enkel als er openstaande canons zijn, gaan grondeigenaars vaak eisen dat die eerst aangezuiverd worden.

 Heel vaak wordt een interfamiliale verkoop of een schenking, uitgesloten van het voorkooprecht. Dit betekent dat de grondeigenaar dan niet de mogelijkheid krijgt om voor te kopen.

 

Kan ik meerwaarde realiseren op een appartement met grond in erfpacht

Ja, maar natuurlijk, net als bij gelijk welk ander appartement, ook een minwaarde. Meer- of minwaarde wordt bepaald door de markt. Algemeen is het zo dat op lange termijn, bijvoorbeeld 20 tot 30 jaar vanaf heden, vastgoedprijzen hoger zullen liggen dan vandaag. Wie op korte termijn vastgoed verkoopt, ongeacht of het op erfpacht was of met de grond erbij, maakt vaak een verlies ten opzichtige van zijn totaal betaalde prijs. Bij het kopen van nieuw vastgoed, betaalt men immers heel wat gezonken kosten. Denk aan BTW, architectkosten, aanhorigheden, notariskosten, registratierechten, bepaalde afwerkingskosten etc… Dit zijn allemaal zaken die natuurlijk verloren gaan, maar dat heb je bij gelijk welk (nieuw) vastgoed.

 

Zit de meerwaarde niet in de grond?

Neen, in het recht om op die grond iets te doen. Grond waar niets mee gedaan kan worden is waardeloos of toch heel weinig waard. Denk aan het grote verschil in prijs tussen bijvoorbeeld grond in parkgebied, en bouwgrond, of nog sterker, bouwgrond waar hoogbouw op toegelaten is.  

Maar het erfpachtrecht verleent het vol genot op de grond. Met andere woorden, het recht om op die grond een gebouw te hebben dat verhuurd of zelf gebruikt kan worden, zit niet langer bij de grondeigenaar, maar bij erfpachtnemer. Zolang die ligging dus een zinvolle economische ligging is, wordt, of blijft, is waardeontwikkeling mogelijk.

 

Kan ik het schenken, of kunnen mijn kinderen het erven?

Uiteraard, erfpacht is in tegenstelling tot bijvoorbeeld huur, een zakelijk recht. Dit kan perfect geschonken of via de successie verdeeld worden.

 

Wat als de grondeigenaar failliet gaat?

Gezien erfpacht een zakelijk recht is, houdt de erfpacht niet op met bestaan mocht de grondeigenaar, maar ook de erfpachtnemer, failliet gaan. Een curator zal dan de grond openbaar verkopen, in geval van faillissement door de grondeigenaar, en de nieuwe koper van de verpachte grond, zal dan diegene zijn die recht heeft op de canons en verder het vol genot over de grond zal moeten verstrekken.

Wanneer de erfpachtnemer failliet gaat, zal de curator het erfpachtrecht, samen met de constructies verkopen, en krijgt de grondeigenaar dus een nieuwe erfpachter. De opbrengst voor de verkoop is dan voor de schuldeisers , een eventueel saldo voor de vorige erfpachtnemer.

 

Wat als ik de grond wil kopen?

Een erfpachtcontract bevat maar zelden de aankoopoptie van de grond. Toch is het in de praktijk vaak mogelijk om de grond aan te kopen. Denk aan landbouwers die bijvoorbeeld al jaren enkele hectares grond pachten of erfpachten, en deze wensen aan te kopen. Stel dat de canon voor 1 hectare landbouwgrond bijvoorbeeld 700 euro per jaar bedroeg, dan kunnen de grondeigenaar en de landbouwer bijvoorbeeld overeenkomen deze grond aan te kopen de marktprijs van het moment, bijvoorbeeld 70.000 tot 110.000 euro per hectare.

Bij erfpachten in een gebouw met meerdere units in, bijvoorbeeld een appartementsgebouw of een studentenresidentie, ligt het anders. Daar kan vaker de volledige grond gekocht worden en ingelijfd worden als gemeen deel in de vereniging van mede-eigenaars. Dit is een zuiver overeen te komen transactie, noch de grondeigenaar is verplicht in te gaan op een bod op de grond, noch de erfpachtnemers zijn verplicht een bod uit te brengen. Net als bij huur, worden reeds betaalde canons, nooit in mindering gebracht van de eventuele koopprijs, anders zou het de facto een lening geweest zijn die gegeven werd.

Bij overheden wordt soms vastgelegd aan hoeveel de grond indien gewenst gekocht kan worden, in private erfpachtcontracten kan dit vrij bepaald worden. Is echter niets bepaald, is geen van de partijen verplicht tot kopen of verkopen en kunnen alleen de partijen overeenkomen over de gewenste prijs.

 

Kan ik overal appartementen kopen op erfpacht?

Helaas (nog) niet. Grondeigenaren moeten bereid zijn om erfpachten toe te staan. Voor hen betekent dit in vergelijking tot onmiddellijk de grond verkopen, veel tragere en gespreidere inkomsten.

Veel projectontwikkelaars die ook projecten op erfpacht grond aanbieden, zorgen ervoor dat in het zelfde project keuze is. Om dat mogelijk te maken splitst de grondeigenaar percelen. Zo ontstaat er in hetzelfde vastgoedproject keuze voor de klanten van de promotor. Kopers kunnen zo kiezen tussen een appartement in het project met de grond erbij, waarbij men natuurlijk een veel hoger aankoopbedrag bekomt. Of tussen een appartement waarbij de grond in erfpacht gegeven wordt, wat leidt tot een lager initieel aankoopbedrag. De keuze ligt dan volledig bij de koper.

 

Kan ik geld verliezen op korte termijn als ik iets koop op erfpachtgrond?

Zoals bij gelijk welke investering in onroerend goed, maak je waarschijnlijk verlies ten opzichte van de totale aankoopkost inclusief notariskosten, bij doorverkoop in de eerste 10 jaar, in zwakke markten zelfs de eerste 15 jaar. Gelukkig ontvang je al die tijd wel huur, maar toch. Je betaalt bij de aankoop van vastgoed heel wat verloren kosten. Denk aan notariskosten, 21% BTW bij nieuwbouw of 12,5% registratierechten op grond en gebouw (bij erfpacht maar 2% op erfpachtrecht), maar ook eventuele meubels op maat of verdere afwerking, schilderwerken, aanhorigheden, architectkosten, sales kosten van de makelaar of de promotor,... Al deze kosten zijn verloren omdat de nieuwe koper normaal niet bereid is om bijvoorbeeld twee keer de BTW of twee keer de saleskosten of notariskosten te betalen.

Stel dat je een appartement koopt van 300.000 euro, waarbij 100.000euro de grondwaarde is en 200.000 euro de constructiewaarde, dan betaal je typisch inclusief BTW, architectkosten, aanhorigheden, registratierechten op de grond, een goede 30.000euro aan inrichting, rond de 420.000 euro. Verkoop je na 5 jaar dan is het wellicht realistisch om kopers te vinden tussen de 280.000 en 330.000 euro. Deze kopers betalen dan zelf, na notariskosten en registratie, tussen de 320.000 euro en 376.000 euro. Als investeerder heb je natuurlijk 5 jaar huur ontvangen, bijvoorbeeld 1.000 per maand, dus 60.000 euro, maar verlies je ten opzichte van het totaal geïnvesteerd bedrag 90.000 tot 130.000 euro. Rekening houdend met de huur, heb je dus een verlies bij verkoop op korte termijn, van 30.000 tot 70.000 euro. In snel stijgende vastgoedmarkten kan dit verlies lager uitvallen, in dalende markten hoger. Enkel de overheid is winnaar, die ontving op 5 jaar tijd tussen de 100.000 euro en 106.000 euro

Wie hetzelfde appartement had gekocht met de grond in erfpacht, betaalde 200.000 euro constructieprijs. Inclusief btw, registratie op het erfpachtrecht, architectkosten, aanhorigheden, een zelfde inrichting van goede 30.000 euro, komt dit op een totale prijs van 310.000 euro, zo’n 110.000 euro lager dan met de grond er bij. Bij doorverkoop na 5 jaar, is wellicht een doorverkoopprijs van 190.000 tot 220.000 euro mogelijk. De nieuwe kopers betalen dan een totale prijs tussen de 215.000 en 250.000 euro. Als investeerder ontving je huur, maar betaalde je ook 5 keer een canon wat fiscaal aftrekbaar was aan bijvoorbeeld 50%. Bij 1.000 euro huur per maand en een canon van 3000 euro, heeft de investeerder op 5 jaar tijd 52.500 euro als verschil tussen huur en netto betaalde canon. Rekening houdend met de huur, de netto impact van de betaalde canon in dit voorbeeld, en de doorverkoopprijs, is er een verlies bij verkoop tussen de 47.500 euro en 67.500 euro. Dit ligt in dit voorbeeld flink lager dan in het geval van een appartement waarbij de grond mee aangekocht wordt. De overheid verdiende op 5 jaar tijd tussen de 87.000 euro en 91.600 euro, ten opzichte van het appartement met grond. Dit is een 13.000 euro minder dan bij een appartement met de grond erbij…maar de overheid is en blijft helaas de winnaar bij verkoop van onroerend goed op korte termijn.

Hoe dan ook is het doorverkopen van onroerend goed op korte termijn geen financieel gunstig verhaal door de hoge verloren kosten. Vastgoed is een lange termijn investering.  Niet onlogisch; als je bijvoorbeeld 30% kosten hebt om onroerend te kopen, en je kan verhuren aan 2,5% rendement per jaar, heb je al 12 jaar nodig om de aankoopkosten te weder samenstellen. Gelukkig kan vastgoed zelf in waarde stijgen, maar ook dalen, al is dat laatste scenario onwaarschijnlijk over een tijdshorizon van bijvoorbeeld 30 tot 50 jaar.

 

Kan ik op einde van een erfpachttermijn mijn gebouw kwijt zijn zonder vergoeding?

Dat is afhankelijk van wat het erfpachtrecht voorziet. Bij erfpachtcontracten met overheden bijvoorbeeld, is vaak voorzien dat de opstallen gratis overgaan. Dat is natuurlijk vervelend. Toch wordt dit vaak gecompenseerd door een veel lagere canon tijdens de erfpachttermijn in vergelijking tot een erfpachtcontract waar er wel hernieuwingsmodaliteiten zijn of wel aan marktwaarde moet teruggekocht worden.

In bijna alle private erfpachtcontracten in vastgoedprojecten op erfpachtgrond, wordt de erfpachtnemer vergoed mocht er ooit een einde komen aan het mogen in erfpacht nemen van de grond.

 

Waarom zijn erfpachtvergoedingen soms verschillend?

Erfpachtvergoedingen worden volledig vrij bepaald tussen erfpachtnemer en erfpachtgever en zijn gekend op moment van het aangaan van het erfpachtcontract. Een erfpachtgever zal in zijn prijszetting rekening houden met heel wat factoren. Hoe lang heeft hij de grond moeten voorfinanciëren alvorens er een project op kwam? Wat is de ligging waard op heden en in de toekomst? Hoeveel ruimte neemt het privatief in op de grondschotel? Moet de grondeigenaar inkopen aan marktwaarde bij eventuele beëindiging? De erfpachtnemer kan zelf beoordelen of hij of zij dit goede voorwaarden vindt alvorens de grond in erfpacht te nemen of het bestaande erfpachtrecht over te kopen.

 

Moet ik meer canon betalen als de huur- of uitbatingsinkomsten stijgen?

Natuurlijk niet. Een canon is een vergoeding voor het gebruik van de grond. Of er nu goed of slecht uitgebaat wordt, veel of weinig verdiend wordt, de grondeigenaar heeft geen enkel recht op eenzijdig meer te verlangen. Sommige grondeigenaars  hanteren wel in opstart- of bouwperiodes een lagere canon, maar dit wordt op voorhand bedongen.

Hoe wordt het registratierecht op een erfpacht berekend?

Je betaalt maar 2% registratierechten op de overdracht of vestiging van een erfpachtrecht in België. Deze registratierechten komen de federale overheid toe, daar waar de registratierechten op aankoop van grond en gebouw, 12% of 12,5%, de Gewesten toekomen. De grondslag waarop die 2% berekend wordt, is de som van de jaarlijkse erfpachtvergoedingen (canons) voor de duur van het erfpachtrecht.

Stel je neemt een erfpachtrecht van 99 jaar, waarbij je 1400 euro canon moet betalen. Dan wordt bij de notaris 2% gerekend, wat neerkomt op slechts 2.772 euro. Stel dat de achterliggende grondwaarde 70.000 euro was, had je bij aankoop van de grond 8750 euro betaald.

Waarom komt erfpacht voor in professionele uitbatingsprojecten? 

Toeristische uitbatingen zijn onderworpen aan strenge regels, opgelegd door de Gewesten. Terecht, want een overheid wil waken over hoe een hotel, vakantiepark, camping, B&B etc omgaat met haar gasten. Is een uitbater niet in orde met de regels ter zake, ook al komt dit door oneigenlijk gebruik van een van de eigenaars, verliest hij de uitbatingsvergunning met alle catastrofale gevolgen van dien tot eventuele strafrechterlijke vervolgingen. Professionele spelers doen er dan ook alles aan om wantoestanden te vermijden in projecten waar units per stuk verkocht worden. 

Een gewone basisakte waarbij wat regels opgemaakt worden omtrent het gebruik en het beheer, bieden in de praktijk te weinig houvast als er eigenaars de afgesproken regels overtreden. Ook is een basisakte per definitie wijzigbaar volgens vastgelegde meerderheden, waardoor het ook gevaarlijk wordt om enkel op dit contractueel document te vertrouwen om een uitbating te vrijwaren van wantoestanden. 

Erfpacht biedt professionele spelers en bona fide investeerders dan ook soelaas. Door in de erfpachtvoorwaarden specifieke sancties op te leggen bij het overtreden van fundamentele voorwaarden van de uitbatingsvergunning, ontstaat er voor alle partijen meer rechtszekerheid. 

Zo worden de zaken die cruciaal zijn voor het behoud van de uitbatingsvergunning, denk aan de verplichting tot centraal beheer, verbod op bewoning, verbod op niet beschikbaar stellen van toeristische markt, verplichting van hebben van receptie, verplichting van hebben poetsdienst,.. opgenomen als erfpachtvoorwaarde. Een erfpachtcontract is eenzijdig niet wijzigbaar; waardoor veel meer bescherming geboden wordt omtrent het respecteren van de bestemming en de uitbatingafspraken. 

Wanneer een uitbating haar exploitatievergunning zou verliezen, zijn de gevolgen niet te overzien. Denk aan het vernietigen van arbeidsplaatsen in de uitbating (receptionisten, managers, poetspersoneel, tuiniers, entertainers, …) op korte termijn, maar ook andere, bona fide mede-eigenaars worden heel hard getroffen bij een intrekking van een uitbatingsvergunning. Hun eigendom dreigt immers in waarde te zakken en de huurinkomsten vallen per direct weg. 

Waar vind ik meer literatuur over erfpacht?

Er is heel wat vakliteratuur beschikbaar over erfpacht en andere zakelijke rechten. In elke universitaire bibliotheek kan je terecht om vaktijdschriften en handboeken over erfpacht te raadplegen. 

Notarissen hebben ook vaak de handboeken staan van bekende auteurs. Je kan ook bij uitgevers van vakliteratuur, zoals Kluwer handboeken aankopen. Ook zijn er alle nieuwe handboeken op de markt, aangepast aan de nieuwe wetgeving van 2021. (Cfr Het zakelijk gebruiksrecht van erfpacht in het nieuw Burgerlijk Wetboek - Prof. R. Timmermans)

Sinds april 2023 verscheen er ook een nieuwe publicatie met als titel “Erfpacht, Oorsprong, ontwikkeling en modern instrumenteel gebruik”. Eveneens geschreven door professor R. Timmermans, met specialisatie in zakelijke rechten. Het boek handelt niet alleen over de oorsprong, maar biedt ook een overzicht van verschillende instrumentele toepassingen en gebruiken, geïllustreerd met talrijke, hedendaagse voorbeelden.

Is de grondeigenaar verantwoordelijk voor het gebouw?

Neen, de erfpachtwet voorziet duidelijk dat de grondeigenaar ‘tot generlei herstellingen verplicht is’. Dit wil zeggen dat de grondeigenaar, die zijn grond in erfpacht gegeven heeft, niet aangesproken kan worden voor bijvoorbeeld een geschil over het gebouw zelf. De grondeigenaar is natuurlijk wel verplicht de grond in vol genot te geven en mag dit niet verstoren.

Vaak zal je in een erfpachtcontract expliciet terugvinden dat partijen overeenkomen dat de grondeigenaar niet aangesproken kan worden voor zaken die onder de verantwoordelijkheid vallen van de bouwheer.