Tijdens bezit

Voor vennootschappen en particulieren geldt hier een andere impact. Daarom is het belangrijk om dit verschil te maken. Maar of u nu particulier bent, dan wel investeert met een vennootschap, erfpacht biedt duidelijke potentiële voordelen. 

Als particuliere koper

Wie een erfpacht recht koopt op een grondaandeel, samen met bijvoorbeeld een appartement, spaart zoals hier besproken, doorgaans al flink op de registratierechten. Maar ook jaarlijks, is er een potentieel fiscaal voordeel dankzij de fiscale aftrekbaarheid van de canon.

Een betaling van erfpacht, is aftrekbaar in de personenbelastingen. Meer bepaald kan een betaalde canon afgetrokken worden van de belastbare onroerende inkomsten. De impact van de aftrek, is te berekenen aan marginaal tarief.

Een voorbeeld kan dit verduidelijken. Stel u bezit enkele appartementen of winkels die u verhuurt en na aangifte van hetzij de KI’s en de werkelijke huur, hebt u nog belastbare basis in de rubriek onroerend inkomen van 10.000 euro. Stel u betaalde 3.000 euro canon, dan daalt de belastbare basis verder naar 7.000 euro. Indien uw marginale schijf, 50% is, en u bijvoorbeeld in een gemeente woont met 8% gemeentebelasting, levert dit een belastingbesparing op van 1.620 euro. De netto impact van uw canonbetaling van 3000 euro, is aldus 1380 euro geworden.

De betaalde erfpacht moet ingevuld worden op code 1147, wanneer het gaat over investeringsvastgoed of 2de verblijven, dus los van de eigen woning.

Als vennootschap

Iedereen weet dat grond niet afschrijfbaar is. Wanneer een vennootschap investeert in vastgoed, waarbij de grond in erfpacht genomen wordt, is de koopprijs, die dan een constructieprijs is, integraal afschrijfbaar. Er is met andere woorden geen sprake meer van een grondaandeel dat fiscaal geen functie zou hebben. Een vennootschap mag jaarlijks namelijk geen afschrijving boeken op haar gronden, waardoor er geen daling van de belastbare ontstaat. De betaalde jaarlijkse canon en de afschrijvingen op de constructie zijn uiteraard wel integraal fiscaal aftrekbaar.*

*uiteraard indien de aankoop fiscaal aanvaard wordt als kost, gegeven de aard van de bedrijfsactiviteit

Ook investering van vennootschappen in kader van een herinvesteringsverplichting om te kunnen genieten van het regime van de gespreide taxatie van meerwaarden, lukken met minder geld in vastgoed waarbij de grond in erfpacht gegeven wordt. Elke geïnvesteerde euro is immers terecht gekomen in afschrijfbare activa; zijnde de constructie van een gebouw.

Concreet, stel een vennootschap verkocht een gebouw met grond voor 1.500.000 euro; en zij wil genieten van de gespreide taxatie van meerwaarden, dan moet zij voor 1.500.000 euro investeren afschrijfbare activa. Zij vindt hiervoor hier bijvoorbeeld een pand met grond, ter waarde van 2.250.000 euro. De grondwaarde is bijvoorbeeld 750.000euro en de constructiewaarde 1.500.000 euro. Deze investering zou dus voldoen, maar vraagt een cashuitgave van 2.250.000 euro. Stel zij koopt echter een gebouw, waarbij de grond in erfpacht uitgegeven is, ter waarde van 1.500.000 euro, dan voldoet zij met een veel lagere investeringssom, ook aan haar herinvesteringsverplichting. Op die manier spaart men een cashuitgave van 750.000 euro uit.