Beter grond kopen of in erfpacht nemen?
Hier is geen éénduidig antwoord op te geven. Alles hangt af van je eigen voorkeuren, je tijdshorizon, de evolutie van vastgoedmarkten etc.
Wel is zeker dat je bij een vastgoedaankoop waarbij de grond via erfpacht beschikbaar gesteld wordt, je de grond niet hoeft te betalen. Je betaalt gewoon de jaarlijkse canon. Ook liggen registratierechten lager, geen 12% (in Vlaanderen) of 12,5% (In Wallonië en Brussel) voor een investeringsaankoop, maar slechts 2%.
Net als bij huur of kopen, is het in erfpacht nemen van een grondaandeel finaal een opportuniteitskost-overweging. Wil je jouw centen in de grond onder een appartementsgebouw stoppen of hou je de centen liever bij en doe je daar andere investeringen mee die opbrengen?
Strikt financieel genomen, kan gesteld worden, dat als je meer opbrengst kan halen op je centen dan wat de jaarlijkse canonvergoeding ten opzichte van de aankoopprijs van de grond, je beter de grond in erfpacht neemt.
Een voorbeeld
We lichten toe aan de hand van een voorbeeld: stel je kan een studentenstudio kopen aan 130.000 euro, verhuurd aan bijvoorbeeld 650 euro per maand, met het grondaandeel in erfpacht, aan 1950 euro per jaar, of je kan voor 210.000 euro zowel gebouw als grondaandeel aankopen. Zolang je dus op 80.000 euro verschil in aankoopprijs, een rendement kan halen door deze som te investeren van 2,4% of meer, neem je de grond beter in erfpacht. Rekening houdend met het registratierecht dat verschuldigd is op de aankoop van het grondaandeel, kan je bijvoorbeeld ook stellen dat het niet over 2,4% gaat, maar over 2,17%. (berekend dus op aankoopprijs van 89.600 euro inclusief registratierechten).
Wie ook zijn/haar eventuele fiscale voordeel in rekening neemt, maakt de oefening als volgt: bij een marginaal tarief van 50% in de personenbelasting, wonend in een gemeente met 8% gemeentebelasting, en voldoende belastbare onroerende inkomsten, betaalt netto geen 1950 euro canon, maar na fiscale impact, slechts 897 euro. De afweging of het in erfpacht nemen van het grondaandeel, dan wel het aankopen, financieel slimmer is, gegeven de opportuniteitsafweging, geschiedt dan als volgt: zolang je zelf de bij aankoop uitgespaarde 89.600 euro kan investeren aan meer dan 1%, is het vanuit financieel standpunt alvast aantrekkelijk om de grond niet te kopen, maar in erfpacht te nemen.
Niet alleen het financiële bepaalt de beslissing
Uiteraard is dit enkel vanuit een financiële invalshoek bekeken, vaak spelen ook andere afwegingen mee. Erfpacht laat bijvoorbeeld ook toe om een groter appartement te kopen met hetzelfde budget dan wanneer ook de grond erbij gekocht moet worden en in één keer betaald moet worden. Of een appartement op een betere ligging. Of misschien maakt de initieel lagere prijs van een appartement op erfpachtgrond het mogelijk om al vroeger te investeren in vastgoed dan budgettair gepland in vergelijking met de aankoop van een appartementen met de grond erbij.
Cijfers in perspectief geplaatst
Soms wordt door simpele geesten [PB5] gesteld dat je over 99 jaar de grond vele malen betaald hebt en dat daarom kopen beter zou zijn. Deze redenering gaat natuurlijk compleet voorbij aan de opportuniteitkost van geld. Bij de aankoop heb je een grote som niet moeten uitgeven, maar betaal je jaarlijks een véél lager canon, wat ook fiscaal aftrekbaar is. Grond kopen is fiscaal niet aftrekbaar.
Bedragen waar niet zo onmiddellijk iedereen zich van bewust is, maar die alles wat in perspectief plaatsen zijn de volgende:
Wie 200.000 euro leent, op 25 jaar aan 3%, betaalt over de looptijd van het krediet aan de bank maar liefst 84.526 euro aan rente…
Wie 99 jaar een appartement verhuurd, aan 700 euro per maand, aan 3% indexering per jaar, ontvangt over die periode van 99 jaar maar liefst ….. € 5.297.659 euro…. Uiteraard gaan in die periode een aantal renovaties nodig zijn, maar dat zal normaliter ook gepaard gaan met actualisatie van huurprijzen.
Wie 80.000 niet uitgeeft om de grond erbij te kopen, maar die investeert in de bijvoorbeeld een spaarproduct met historisch 3% rente, gedurende 99 jaar, heeft op het einde van de rit met zijn spaarproduct, € 1.449.232 euro in handen inclusief de initieel uitgespaarde 80.000 euro. Houden we rekening met de netto betalingen van de jaarlijkse canons van bv 2000 euro, fiscaal aftrekbaar aan bijvoorbeeld 50%[PB6] en jaarlijks geïndexeerd aan 3%, dan realiseert men in deze oefening nog steeds een financieel voordeel van maar liefst 860.603 euro.
Kortom, cijfers bieden wat perspectief aan de soms heel simplistische of populistische uitspraken die er circuleren over het al dan niet huren van een woning, of het al dan niet kopen van een appartement met een grondaandeel in erfpacht.